| Technische Verwaltung |
Überwachung des baulichen ZustandsGemeinsam mit den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft ist jeder einzelne Wohnungseigentümer für den Zustand des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Daher empfiehlt es sich, den baulichen Zustand des ganzen Hauses im Auge zu behalten. Diese Aufgabe übernimmt die DEBONA Hausverwaltung gerne für ihre Kunden. Im Zweifelsfall wird ein Bausachverständigen zu Rate gezogen, der bei der Einschätzung des baulichen Zustands eine professionelle Beurteilung abgeben kann kann. Vor allem folgende Arbeiten können für eine Wohneigentümergemeinschaft kostspielig werden: Dachreparaturen oder –erneuerungen, Verkalkte bruchgefährdete Wasser- und Abwasserleitungen, Feuchtigkeit in Wänden und Keller, veraltete Elektroinstallation, Veraltete Heizung, Fenster, Haus- und Wohnungstüren. Erstellung InstandhaltungsplanAuch eine Immobilie wird älter und von Zeit zu Zeit muss das Haus oder die Wohnung renoviert und die technischen Anlagen sowie Einbauten erneuert werden. Umsichtige Besitzer von Eigentumswohnungen beginnen deshalb bereits ab dem Einzugsjahr mit der Bildung von Rücklagen. Wir helfen Ihnen dabei, hierfür einen Plan zu erstellen. Die Instandhaltungsrücklage wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen. Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel mittels der petersschen Formel vorgenommen werden. Sie besagt, dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5-Fache der Herstellungskosten für die Instandhaltung benötigt wird. Die Formel eignet sich aber nur für ältere Anlagen. Nach einer groben Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen. StammhandwerkerlisteUm beim Nachfragen einer Dienstleistung oder Arbeit einen möglichst optimalen Gegenwert für das eigene Geld zu erhalten, empfiehlt die DEBONA Hausverwaltung das so genannte Stammhandwerker-System. Hierbei handelt es sich um ein Verfahren, in dem die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Wahl der Handwerksbetriebe mit einbezogen werden. Ein positiver Nebeneffekt dieses System ist, dass Eigentümer in dringenden Fällen, selber Handwerker bestellen können. Außerdem wir so der Vorteilsnahme durch die Hausverwaltung für protegierte Auftragsvergabe ein Riegel vorgeschoben. Damit dieses System immer auf dem neusten Stand bleibt, empfehlen wir, die Auswahl der Handwerker in regelmäßigen Abständen auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. So kann die Qualität derer Dienstleistung am besten geprüft und ein Dienstleister eventuell ausgetauscht werden. Bei größeren Reparaturarbeiten empfehlen wir dennoch das Einholen verschiedener Angebote. Überwachung Reparatur- und WartungsarbeitenReparatur- und Wartungsarbeiten für eine Immobilie lassen sich planen, genauso wie die dafür notwendigen finanziellen Rücklagen. Gerne helfen die Mitarbeiter der DEBONA Hausverwaltung Immobilienbesitzern dabei einen langfristigen Plan zu entwerfen und diesen zu überwachen. So weiß der Kunden immer, wann welche Kosten auf ihn zukommen können. Hier einige Beispiele. So fallen nach rund sieben Jahren die Kosten für neue Außentüren, Fenster oder Fassadenverbettungen an. Nach zehn bis 15 Jahren steht dann unter anderem ein neuer Fassadenanstrich auf dem Plan und nach gut 15 bis 20 Jahren sollte der Heizkessel, der Wärmespeicher und die Umwälzpumpe erneuert werden. Sind 20 bis 25 Jahre vergangen, sollte der Flur erneuert und der Aufzug gewartet werden. Nach 25 Jahren ist es auch ratsam, die Sanitärobjekte und die Armaturen durch neue zu ersetzen und nach 30 bis 40 Jahren muss das Dach neu gedeckt werden. Mit der Überwachung einer Immobilie hilft die DBONA Hausverwaltung ihren Kunden, zukünftige Investitionen immer im Blick zu haben. Planung und Durchführung von Instandhaltungs- und InstandsetzungsmaßnahmenUnter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die verhindern sollen, dass schwere Mängel an der Immobilie auftreten. Als Instandsetzung bezeichnet man bauliche Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die DEBONA Hausverwaltung bietet die Planung und Durchführung solcher Maßnahmen an. Dabei gilt das Motto: Wer instand hält, muss nicht instand setzen. Die Kosten für die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind von allen Eigentümern im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils zu tragen, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Durchgeführt wird eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme dann, wenn sie der Erhaltung oder der Wiederherstellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustandes der Anlagen oder Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums dient. In bestimmten Fällen kann auch eine sogenannte modernisierende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn mit dieser Maßnahme bei grundsätzlich notwendiger Instandsetzung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durchgeführt wird. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Maßnahme bauliche Veränderungen verbunden sind. Vorort-InspektionenBei einer Vorort-Inspektion geht es um die Begehung des Objekts. Die Begehung dient zur Überprüfung der Maßnahmen, welche zur Instandhaltung des Gebäudes notwendig sind. Darüber hinaus wird geprüft, ob Instandsetzungsmaßnahmen fällig sind. Dabei bietet die DEBONA Hausverwaltung ihren Kunden, die Kontrolle über den Instandhaltungsplan zu übernehmen. Alle nötigen Maßnahmen, die bei der Vorort-Inspektion zu Tage treten, werden dann auf der Eigentümerversammlung von einem Mitarbeiter der DEBONA Hausverwaltung vorgetragen. |
